“地王”高涨难抵市场趋势回落

来源:互联网新闻 时间:2020-04-29 01:18

虽然相当长时间内我国热点城市“地王”热度持续高涨,但全国房地产市场多项综合指标已经回落,“地王”热度不减或难抵房地产投资和交易趋势性回落,加上政策调控收紧影响心理预期,未来热点城市房地产市场阶段性调整或将不可避免。

本轮热点城市房地产市场高温不退,除了住宅市场投资投机性需求回潮驱动外,土地市场“高总价、高单价、高溢价”为主要特征的“地王”项目也平添了几把“虚火”。据中国指数研究院数据,2016年7月,全国百城新建住宅平均价格环比上涨1.63%,已经连续15个月环比上涨;其中,南京、合肥、厦门已经连续三个月环比涨幅居于前十位。部分一二线城市土地市场高价地频出,“面粉贵过面包”现象已成为常态,7月份甚至被称为“地王月”。据市场统计数据,7月后半个月,不仅南京、杭州、苏州、合肥等重点二线城市“地王”频出,而且武汉、郑州、嘉兴、温州、南昌、青岛、南宁、昆山、珠海、长春等十余个城市先后诞生12个单价或总价“地王”。

但全国房地产市场趋势性回落可能业已形成。据国家统计局数据,2016年7月全国房地产开发景气指数在6月份回落0.39点的基础上继续下滑至94.01点,主要是多项房地产市场综合指标回落。2016年1至7月,全国房地产开发投资同比名义增长5.3%,增速比1至6月回落0.8个百分点;其中,住宅投资增速回落1.1个百分点。住宅销售面积同比增速也比1至6月回落1.9个百分点,而住宅销售额回落速度快过住宅销售面积1.3个百分点,显示出房价上涨动力有趋缓迹象。土地市场上不断涌现的“地王”现象,对房地产开发企业的土地购置意愿也形成较大冲击,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降7.8%,降幅比1至6月扩大4.8个百分点。

当前我国热点城市房价和地价相互推动并螺旋式大幅上涨,已经过度透支市场购买力。无论是北京、上海、深圳等一线城市,还是南京、合肥、厦门等二线热点城市,所谓供求错位并非因为住宅供不应求,而是住宅需求与购买力之间存在尖锐矛盾。受投资投机性需求驱动,去年年底以来我国热点城市住宅市场供求弱平衡被打破,房价出现了快速、大幅上涨。但房价对城市居民家庭收入和市场住宅租金的过度偏离,必然导致后续住宅市场增长动力不足。特别是当前二线热点城市房价非理性上涨,已经远远超过基本面所能承载的极限,存在很大的风险隐患。即使是北京、上海、深圳等一线城市,绝对房价已经超过部分国际大都市,而二线城市房价追赶一线城市,也与自身的人口流入、基础设施和经济实力并不相符。

近日部分二线热点城市纷纷收紧房地产调控政策,南京调整土地公开出让竞价方式;苏州重启住房限购政策,提高二套房贷款首付比例;合肥房贷新政以家庭为单位“认贷又认房”。这些政策调控措施的出台,势必影响到房地产市场心理预期。同时,经过前期住宅需求的集中释放,加上房价持续大幅上涨,热点城市房地产市场客观上也存在调整需要。而历史上大多数“地王”项目都“叫好不叫座”。可见,“地王”热情虽高,或难抵住宅市场趋势性回落,今天的“地王”很可能是未来房地产市场运行的重要风险隐患,值得高度警惕。

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